КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА

Быстрое и прозрачное оформление кредита

Процентная ставка фиксирована на весь срок,
без дополнительных комиссий

Преимущества покупки коммерческой недвижимости в ипотеку

 Как оформить коммерческую ипотеку?

Активное развитие украинского рынка коммерческой недвижимости происходит не первый год, в Украине появляются торговые, офисные и логистические центры "Западного" образца. Интерес со стороны инвесторов быстро растет из-за сверхвысоких ставок доходности на объекты коммерческой недвижимости, которые были обусловлены значительным спросом и ограниченным предложением. Купля-продажа объектов коммерческой недвижимости - это не просто купля-продажа товара, это движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. 

Объекты коммерческой недвижимости это товары особого рода, существует связь социально-экономической сущности рынка коммерческой недвижимости с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений. Рынок коммерческой недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг. Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок коммерческой недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг. Существует связь рынка недвижимости, в том числе и коммерческой, с финансовым рынком и с рынком труда. Рынок коммерческой недвижимости является одной из разновидностей инвестиционного рынка.

Коммерческая недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, которая позволяет снизить общий риск. Коммерческая недвижимость – это самостоятельный актив, который можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, такие отношения проявляются в процессе купли-продажи недвижимости, коммерческой ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и др.

Развитие рынка коммерческой недвижимости является фактором, обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей экономики, таких как выполнение строительных работ, производство строительных материалов, мебели, других предметов длительного пользования. Не случайно развитие сферы недвижимости часто рассматривается как своеобразный "локомотив", способный обеспечить увеличение объемов валового продукта в экономике. Рынок недвижимости считается важным инструментом государственного регулирования, удобным каналом для монетарного воздействия. Это связано с особой чувствительностью рынка недвижимости к изменениям денежно-кредитной политики.

Высокие темпы инфляции в период производственного кризиса во многом повышают инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости, приток капитала на рынки недвижимости растет. Циклы развития рынка недвижимости в сравнении с промышленным циклом несколько смещены, что повышает инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости в период спада реальных ставок доходности традиционных финансовых активов. Положительная динамика объема коммерческой недвижимости в стоимостном выражении может влиять на рост благосостояния предприятий.

ПриватБанк предлагает альтернативный путь кредитования малого и среднего бизнеса - ипотека коммерческой недвижимости для предпринимателей "Бизнес ипотека"  - это коммерческая ипотека, кредит на коммерческую недвижимость для бизнеса.

Программа ипотечного кредитования для предпринимателей и бизнеса, которая позволит оптимизировать затраты на аренду коммерческой недвижимости и даст возможность приобрести объекты в кредит по фиксированной процентной ставке на срок до 5 лет. Условия ипотеки для бизнеса позволяют оплачивать до 75% стоимости недвижимости за счет кредитных ресурсов, а для оформления кредита банку нужен минимальный пакет документов. Оформляя бизнес-ипотеку, компания или предприниматель больше не зависит от роста цен на коммерческую недвижимость, а собственный капитал может направить в оборот или на расширение бизнеса. Собственная недвижимость дает возможность получения дополнительного дохода от сдачи в аренду.

Для предпринимателей и малого бизнеса ПриватБанк готов финансировать покупку коммерческой недвижимости на сумму от полумиллиона гривен (магазины, здания под склад или базу), а также жилой недвижимости с целью использования в коммерческих целях. Кроме того, клиенты могут приобрести в кредит и недвижимость, находящуюся в собственности банка.

Несомненной тенденцией последних лет стал рост цен на недвижимость. Любая коммерческая деятельность требует офисных, складских или производственных площадей, поэтому для организации эффективной работы предприниматели вынуждены платить за арендуемые помещения большие деньги. В условиях непомерно высоких цен на недвижимость, особенно на коммерческую недвижимость, приобрести его в собственность им часто не под силу. Особенно это касается малого бизнеса, для которого постоянно растущие арендные платежи иногда ставят под вопрос само его существование.

На помощь предпринимателям может прийти внешнее финансирование их проектов, поскольку банковские кредиты часто неподъемные для представителей небольших фирм. Коммерческая ипотека  должна стать решением этой проблемы. Ипотека коммерческой недвижимости пока не очень распространена, но у этого сегмента большой потенциал. Для малого бизнеса ипотека - это удобный инструмент получения в собственность офисов и других необходимых для его функционирования объектов коммерческой недвижимости.

Одним из перспективных направлений развития ипотеки в Украине является ипотека коммерческой недвижимости. В любой компании рано или поздно возникает необходимость приобретения недвижимости в собственность. Однако одновременное изъятие значительных ресурсов из оборота на приобретение недвижимости может оказаться неэффективным.

Обращение в банк также может не принести желаемого результата, поскольку отечественные банки не спешат предоставлять долгосрочные кредиты, а у компаний, в большинстве случаев, не хватит обеспечения для получения подобных кредитных ресурсов. Решить эту проблему может коммерческая ипотека, более того, ипотека иногда является единственным инструментом финансирования малого и среднего бизнеса.

По сути, ипотека позволяет приобрести коммерческую недвижимость в рассрочку, это аналог ипотеки на жилье. Однако существует ряд требований к объекту недвижимости, приобретаемой по ипотечной схеме: объект должен иметь статус коммерческой недвижимости (нежилого фонда), объект приобретается у продавца за полную стоимость, которая, в свою очередь, указывается во всех договорах и других документах.

Коммерческая ипотека обязательно подлежит страхованию, ведь страхование объекта ипотеки позволяет упорядочить финансовые и юридические взаимосвязи и отношения между участниками ипотечной сделки. Страховые гарантии, с одной стороны, обеспечивают непрерывность воспроизводства коммерческой ипотеки, а с другой - компенсируют потери и повышают платежеспособность всех участников ипотечной сделки.

Выгодаполучателем по договору страхования назначается банк-кредитор, финансирующий коммерческую ипотеку.

Договор страхования предмета ипотеки может быть заключен на 1 год или на весь срок действия договора ипотеки. Страхование позволяет защитить имущественные интересы кредитора и клиента в случае гибели, утраты, повреждения объекта ипотеки на любой из стадий осуществления ипотечной операции - до момента окончания срока действия договора коммерческой ипотеки.

Стоит отметить, что коммерческая ипотека имеет ряд преимуществ:

1. Преимущества коммерческой ипотеки заключаются в отсутствии обязательств по залогу. При использовании ипотеки недвижимости предоставление залога не является обязательным условием для заключения договора, так как имущество находится на балансе кредитора.
2. Коммерческая ипотека позволяет клиенту снять с себя риски по аферам при покупке недвижимости и процедурах по ее оформлению. Необходимо отметить, что афер при операциях купли-продажи недвижимости по ипотечным кредитованием бывает немало.
3. Коммерческая ипотека позволяет быстрее амортизировать приобретенное здание, при кредите ускоренной амортизации имущества не происходит.
4. Важным преимуществом является тот факт, что стоимость имущества не включается в остатки кредитной задолженности. Это способствует улучшению финансовых показателей и позволяет привлекать дополнительные кредитные ресурсы.
5. Коммерческая ипотека не требует немедленной уплаты платежей. Ипотека более гибкая схема по сравнению с кредитом, по условиям договора ипотеки клиент выбирает удобную для него схему финансирования, а платежи могут осуществляться с разной периодичностью и ставка может быть фиксированной и плавающей.
6. Компания получает возможность использовать большие помещения без одновременного изъятия из обращения значительных денежных ресурсов, ведь размер ипотечных платежей практически соотносится с размером обычных арендных платежей, однако после завершения сроков коммерческой ипотеки является собственностью, причем рыночная стоимость такого объекта продолжает оставаться весьма значительной.
7. Если компания является владельцем уже построенного помещения, но требует пополнения оборотных средств, то с помощью коммерческой ипотеки она может получить такие дополнительные средства.

Прежде всего в Украине по ипотечным схемам продаются офисные и складские помещения. Однако, несмотря на комплекс преимуществ коммерческой ипотеки по сравнению с другими видами инвестиционной деятельности, ипотека коммерческой недвижимости недостаточно распространена в нашей стране. Это обусловлено следующими причинами:

Низкая информационная обеспеченность. Большинство руководителей не имеют достоверной и полной информации о возможностях ипотеки коммерческой недвижимости. А тех, кто знает о таком способе приобретения недвижимости, не устраивает длительный и затяжной процесс.

Теневые схемы. Многим владельцам недвижимости невыгодно сотрудничать  с посредниками и юридически правильно проводить сделку. Их больше интересуют схемы, которые позволяют частично или полностью избежать уплаты налогов.

Не менее выгодным является и получение сверхприбыли благодаря искусственно завышенной текущей рыночной стоимости объекта недвижимости, по сравнению с ее балансовой стоимостью. Это становится преградой для заключения соглашения коммерческой ипотеки.

Заниженные доходы. Большинство предприятий и компаний используют управленческую отчетность в работе, показывая лишь часть реальных доходов и активов компании. Сокрытие осуществляется с целью уменьшения уплаты налогов. Учитывая значительную стоимость недвижимости, приобретаемой в ипотеку, банки вынуждены отказывать таким клиентам.

Нестабильность валютного курса. В связи с колебанием курса валют возникают курсовые разницы, различные доплаты и конвертации, то есть все, что может повысить стоимость ипотеки. Решить эту проблему может только фиксированная стоимость недвижимости в ипотечных отношениях. Но в большинстве случаев продавцы недвижимости выступают против фиксированной стоимости, ведь курсовая разница также приносит немалые прибыли.

Экономическая и политическая нестабильность и пессимистические прогнозы и результаты второй волны финансового кризиса пока не позволяют предпринимателям пополнять свою деятельность на долгосрочную перспективу. Поэтому большинство клиентов не спешат к кредиторам, предпочитая арендные отношения. Ведь договор ипотеки коммерческой недвижимости - это не только выплата платежей, но и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом. Расторгнуть договор с кредитором гораздо труднее, чем договор аренды.

Продолжительность процесса ипотеки коммерческой недвижимости связана с высокой стоимостью объекта недвижимости, а также с тем, что срок пользования имущества превышает 30 лет.

Риски, которые ждут покупателя недвижимости, можно разделить на две группы - имущественные и финансовые. Имущественные риски связаны с регистрацией и последующей перерегистрацией прав собственности, для их минимизации необходимо убедиться в том, что объект недвижимости юридически чистый. От финансовых рисков покупатель защищен только в том случае, если он имеет дело с солидным банком - кредитором, которая не будет браться за сомнительную сделку.

Недвижимость не может быть передано в финансовую аренду до тех пор, пока право собственности на объект недвижимости не будет принадлежать покупателю, и это право должно быть правильно оформлено и зарегистрировано, ведь недвижимость будет выступать залогом.

Ипотека коммерческой недвижимости является альтернативой кредитованию и арендным отношениям. А в условиях экономической и политической нестабильности - единственным реальным средством существования для малого и среднего бизнеса, отчаянно пытается остаться на плаву и продолжать свою деятельность.

Сегодня необходима активная государственная поддержка для создания благоприятных условий по ипотечному кредитованию недвижимости (предоставление налоговых льгот и бонусов для участников ипотечных сделок). Следует перенимать и внедрять в Украине опыт зарубежных стран, которые преуспели в этой сфере услуг.

Но, несмотря на все трудности, рынок коммерческой ипотеки постепенно продолжает свое развитие. Очевидные его преимущества перед другими методами приобретение зданий и сооружений для коммерческих нужд. Есть все предпосылки для того, чтобы коммерческая недвижимость стала для бизнеса эффективным и выгодным инструментом для получения возможности приобретения недвижимости без крупных единовременных расходов.

Частые вопросы:

Полезные ссылки:

Ипотека для физических лиц

Концепция ипотечного кредитования

Рефинансирование ипотечных кредитов