Формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования в Украине является приоритетным направлением государственной политики, ведь мировой опыт использования ипотеки как инструмента решения социально-экономических задач является значительным. Фактически рост объемов ипотечного кредитования прямо пропорционально зависит от эффективности механизма рефинансирования, с помощью которого привлекаются долгосрочные средства с финансового рынка в сферу ипотечного кредитования. Сегодня наиболее острой проблемой на пути развития ипотечного рынка в Украине фактически отсутствие эффективного ипотечного рефинансирования, внедрение и эффективное использование которого невозможно без обеспечения цивилизованного обращения ипотечных ценных бумаг.

Ипотечный рынок является предметом научных исследований, в частности рассмотрены две основные модели выпуска ипотечных ценных бумаг непосредственно кредитором и учреждением финансирования ликвидности, использовались в зарубежных странах в течение развития ипотечного рынка; осуществлено начальную их классификацию. Однако данные исследования являются фрагментарными и не дают их полной характеристики.

В зарубежной практике применяются две основные формы ипотечного рефинансирования: на безэмиссионной основе (предусматривают проведение операций по залоговым) и на основе эмиссии ценных бумаг (предусматривают образования пула ипотечных кредитов и выпуск ипотечных ценных бумаг на его основе ипотечным кредитором или специализированным ипотечным учреждением второго уровня). Рефинансирование на основе эмиссии ипотечных ценных бумаг является более сложным в сфере организации, поскольку требует наличия дополнительных участников и соответствующей нормативно-правовой базы, а также надлежащего уровня развития фондового рынка.

Ипотечные ценные бумаги - это надежные ликвидные финансовые инструменты, высокий рейтинг которых поддерживается не только надежностью эмитентов - кредитных институтов, но и высоким качеством ипотечного кредитного портфеля, что позволяет снизить риски инвесторов по сравнению с другими долговыми ценными бумагами, которые не имеют такого обеспечения. Они позволяют кредитору получить долгосрочные ресурсы по относительно низкой цене.

В мировой практике используются различные ипотечные ценные бумаги, которые отличаются по типам активов, выступающих обеспечением, гарантиями, способом распределения рисков и тому подобное.

Ипотечные ценные бумаги имеют ряд классификационных признаков, присущих всем ценным бумагам, в частности согласно законодательства различных стран они могут быть именными и на предъявителя, их размещение может быть публичным и частным; разный при этом и механизм получения и уплаты дохода владельцам ценных бумаг. Кроме того, учитывая их особый статус, они имеют ряд специфических признаков, присущих только им в связи с наличием соответствующего обеспечения в виде залога недвижимого имущества, а также в соответствии с этапом развития ипотечного рынка и эволюции национальной ипотечной системы. Учитывая сказанное выше, предлагаем следующую обобщенную классификацию ипотечных ценных бумаг. Именные ипотечные ценные бумаги складываются (выпускаются) на имя определенного конкретного лица; ордерные ценные бумаги выписываются на имя первого их владельца и по его приказу; ценные бумаги на предъявителя не содержат имени владельца.

Документарная форма существования предполагает, что ипотечные ценные бумаги выпущены на бумажном носителе в виде соответствующих свидетельств; без документарная форма состоит в осуществлении электронной записи на соответствующих счетах ценных бумаг.

Частное размещение заключается в том, что ипотечные ценные бумаги могут быть размещены частно среди заранее определенного круга лиц путем закрытой подписки; при публичном размещении путем публичного предложения будущий владелец неизвестен заранее. Решение о виде размещения ипотечных ценных бумаг принимает эмитент.

Базовые ипотечные ценные бумаги фактически представлены закладными, которые удостоверяют право их владельца на получение исполнения обязательства должником, которое обеспечено залогом недвижимости. Производные ценные бумаги выпускаются с целью рефинансирования ипотечных кредиторов и специальных ипотечных учреждений второго уровня, в качестве обеспечения которых выступают ипотечные активы.

Ипотечные ценные бумаги, эмитированные ипотекодателем, представленные закладными и являются обратимыми ордерными ценными бумагами. Ипотечные ценные бумаги, эмитированные ипотечным учреждением первого уровня - это фактически ценные бумаги, выпущенные непосредственно ипотечным кредитором для рефинансирования своей деятельности (в Украине - ипотечные сертификаты и обычные ипотечные облигации).

Ипотечные ценные бумаги, эмитированные ипотечным учреждением второго уровня предусматривают приобретение специализированным ипотечным учреждением пула кредитов у ипотечных кредиторов, на основе чего формируется ипотечное покрытие и выпускаются ценные бумаги (в Украине - структурированные ипотечные облигации).

Ипотечные ценные бумаги могут предусматривать получение дохода в виде определенной доли платежей по кредиту, когда эмитент перечисляет все платежи, полученные от заемщика за вычетом расходов на обслуживание кредита и эмиссию ценных бумаг владельцам ипотечных ценных бумаг, доход может предусматриваться в виде установленной фиксированной процентной ставки от номинала; условия получения дохода владельцами могут отличаться в зависимости от класса соответствующих ипотечных ценных бумаг одного выпуска согласно зарегистрированного проспекта эмиссии, правил структурирования и обслуживания (структурированные ипотечные ценные бумаги).

Ипотечные ценные бумаги могут быть погашены досрочно по требованию или только в конце срока обращения в соответствии условий их выпуска; ипотечные ценные бумаги ипотечных учреждений второго уровня могут выпускаться траншами (классами) с различными условиями досрочного погашения, при этом условия эмисии ценных бумаг одного класса могут предусматривать досрочное погашение, а другой нет.

Эмиссия ценных бумаг первичного финансирования осуществляется непосредственно ипотекодателем с целью привлечения финансовых ресурсов под залог недвижимого имущества. Ценные бумаги, обеспечивающие рефинансирование, фактически включают ценные бумаги, эмитированные ипотечным учреждениями первого и второго уровня.

Ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (предметом ипотеки) - это залоговые, поскольку именно их обеспечением, как правило, выступает конкретный объект недвижимого имущества. Ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием, являются производными ценными бумагами, выпущенные сформированных пулом закладных; размер выплат по ним и их периодичность зависят от денежных поступлений по кредитам, которые составляют обеспечения данных ценных бумаг, поскольку фактически уплата заемщиком долга и процентов по нему является источником периодических платежей по данным ценным бумагам.

Согласно действующего законодательства Украины, ипотечные ценные бумаги - это ценные бумаги, выпуск которых обеспечен ипотечным покрытием (ипотечным пулом) и удостоверяющие право владельцев на получение от эмитента принадлежащих им средств. В Украине ипотечные ценные бумаги представлены ипотечными облигациями и ипотечными сертификатами.

Ипотечные сертификаты - ценные бумаги, обеспеченные ипотечными активами или ипотеками. Ипотечный сертификат удостоверяет обязательство эмитента выплатить в установленный срок владельцу часть денежных доходов от ипотечного покрытия в соответствии с условиями, указанными в проспекте эмиссии. В Украине ипотечные сертификаты выпускаются двух видов: ипотечные сертификаты участия (обеспечением является ипотеки с возложением риска на владельцев сертификатов) и ипотечные сертификаты с фиксированной доходностью (обеспечением являются ипотечные активы с возложением риска на эмитента), которые отличаются способом обеспечения эмиссии и механизмом выпуска. Принципиальное отличие между ними заключается в том, что в случае эмиссии ипотечных сертификатов с фиксированной доходностью владельцем ипотечных активов и соответственно платежей по ипотечным кредитам является эмитент, а в случае эмиссии ипотечного сертификата участия происходит передача ипотечных активов владельцем сертификата в доверительную собственность эмитента.

Ипотечные сертификаты участия - именные ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в платежах по ипотечным активам в соответствии с условиями договора о приобретении сертификатов, а в случае невыполнения эмитентом своих обязательств - право на удовлетворение требований из стоимости ипотечных активов, находящихся в доверительной собственности управляющего. Владелец ипотечного сертификата получает доход и участвует в диверсифицировании портфеля закладных. Фактически владелец сертификата становится кредитором ипотекодателя.

Сертификаты с фиксированной доходностью - это сертификаты, обеспеченные ипотечными активами и удостоверяют права владельцев на получение номинальной стоимости и процентов по сертификатам на предусмотренных условиях согласно информации о выпуске сертификатов, а в случае невыполнения эмитентом принятых на себя обязательств - на удовлетворение требований из стоимости ипотечных активов, являющихся обеспечением выпуска сертификатов, преимущественно перед другими кредиторами эмитента. Владелец сертификата фактически становится кредитором эмитента.

Ипотечными облигациями являются облигации, исполнение обязательств эмитента по которым обеспечено ипотечным покрытием в порядке, установленном законодательством. Ипотечная облигация удостоверяет внесение денежных средств ее владельцем и подтверждает обязательство эмитента возместить ему номинальную стоимость этой облигации и выплатить денежный доход в порядке, установленном проспектом эмиссии, а в случае невыполнения эмитентом обязательств по ипотечным облигациям предоставляет ее владельцу право удовлетворить свое требование по счету ипотечного покрытия. Могут выпускаться такие виды ипотечных облигаций: обычные ипотечные облигации; структурированные ипотечные облигации.

В Украине эмиссию ипотечных облигаций имеют право осуществлять универсальные ипотечные банки при наличии соответствующего разрешения Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку и специализированное ипотечное учреждение.

Однако выпуск ипотечных ценных бумаг неизбежно приведет к образованию фиктивного капитала, в современных экономических условиях Украины и высокой тенизации хозяйственных отношений создает реальную угрозу появления финансовых пирамид на ипотечном рынке, а потому важная задача возлагается на государственные органы власти, которые должны отслеживать эти процессы и применять эффективные меры противодействия данному негативному явлению.

В современных условиях Украины для обеспечения эффективного использования ипотечных ценных бумаг в качестве инвестиционных инструментов и инструментов рефинансирования государству необходимо:

- четко установить требования к финансово-кредитным учреждениях эмитентов ипотечных ценных бумаг с целью обеспечения их высокой надежности и ликвидности;

- установить на соответствующем уровне и строго регулировать соблюдение «стены защиты», предусматривающий отделение ипотечных активов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг, и соотношение стоимости данных активов к объему эмиссии соответствующих ценных бумаг;

- учитывая негативный опыт, обеспечить строгий контроль за деятельностью институтов доверительного управления с целью недопущения финансовых афер;

- создать благоприятные условия для осуществления операций с ипотечными ценными бумагами всеми участниками ипотечного рынка, особое внимание следует уделить обеспечению их экономической эффективности.

Ипотечные ценные бумаги являются разновидностью долговых ценных бумаг, выпуск которых обеспечивается ипотечным покрытием. Их характерной особенностью является более высокий уровень надежности по сравнению с другими долговыми ценными бумагами, поскольку обязательства по ним обеспечиваются в конечном итоге реальными материальными активами, в результате чего эти финансовые инструменты более привлекательны для консервативных инвесторов - страховых компаний, негосударственных пенсионных фондов, институтов совместного инвестирования и тому подобное. Ипотечные ценные бумаги также предоставляют инвесторам дополнительные возможности для диверсификации рисков, связанных с вложением средств в долговые финансовые инструменты, и защищают их от возможных потерь на рынке недвижимости, который используется в инвестиционной деятельности.

С целью обеспечения эффективного использования ипотечных ценных бумаг субъектами ипотечного рынка Украины необходимо:

1) создать благоприятные условия для рефинансирования ипотечных кредитов с помощью обычных ипотечных облигаций, в том числе внести необходимые изменения в действующее законодательство;

2) закрепить нормативы на законодательном уровне, которые бы регулировали объемы выпуска ипотечных облигаций отдельного кредитора;

3) на начальном этапе становления рынка ипотечных ценных бумаг способствовать их размещению среди инвесторов, в том числе путем предоставления определенных преференций и налоговых льгот. Ведь преодоления кризисных явлений на ипотечном рынке Украины и его дальнейшее развитие возможно только при условии построения стабильного вторичного ипотечного рынка и обеспечения эффективного рефинансирования ипотечных кредитов, что позволит оптимизировать первичный ипотечный рынок и создаст благоприятные условия ипотечного кредитования.