КОМЕРЦІЙНА ІПОТЕКА

Швидке і прозоре оформлення кредиту
Відсоткова ставка фіксована на весь термін,
без додаткових комісій

Переваги покупки комерційної нерухомості в іпотеку

Як оформити комерційну іпотеку?

Активний розвиток українського ринку комерційної нерухомості відбувається не перший рік, в Україні з'являються торговельні, офісні і логістичні центри "Західного" зразка. Інтерес з боку інвесторів швидко зростає через надвисокі ставок прибутковості на об'єкти комерційної нерухомості, які були обумовлені значним попитом і обмеженою пропозицією. Купівля-продаж об'єктів комерційної нерухомості - це не просто купівля-продаж товару, це рух капіталу, тобто вартості, що приносить дохід.

Об'єкти комерційної нерухомості це товари особливого роду, існує зв'язок соціально-економічної сутності ринку комерційної нерухомості з ринком послуг. Призначенням ринку послуг, як відомо, є створення умов для життєдіяльності та життєзабезпечення людини у всій багатогранності їх властивостей і проявів. Ринок комерційної нерухомості - це складовий елемент єдиного ринку послуг. Об'єкт нерухомості корисний не сам по собі, а як сукупність можливостей для реалізації діяльного процесу і його обслуговування. Ця обставина дозволяє характеризувати ринок комерційної нерухомості як одну з різновидів ринку послуг. Існує зв'язок ринку нерухомості, в тому числі і комерційної, з фінансовим ринком і з ринком праці. Ринок комерційної нерухомості є однією з різновидів інвестиційного ринку.

Комерційна нерухомість може розглядатися і як частина загального інвестиційного портфеля, яка дозволяє знизити загальний ризик. Комерційна нерухомість - це самостійний актив, який можна охарактеризувати як сферу вкладення капіталу в об'єкти нерухомості та систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю, такі відносини проявляються в процесі купівлі-продажу нерухомості, комерційної іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і ін.

Розвиток ринку комерційної нерухомості є фактором, що забезпечує зростання попиту на продукцію суміжних галузей економіки, таких як виконання будівельних робіт, виробництво будівельних матеріалів, меблів, інших предметів тривалого користування. Не випадково розвиток сфери нерухомості часто розглядається як своєрідний "локомотив", здатний забезпечити збільшення обсягів валового продукту в економіці. Ринок нерухомості вважається важливим інструментом державного регулювання, зручним каналом для монетарного впливу. Це пов'язано з особливою чутливістю ринку нерухомості до змін грошово-кредитної політики.

Високі темпи інфляції в період виробничої кризи багато в чому підвищують інвестиційну привабливість комерційної нерухомості, приплив капіталу на ринки нерухомості зростає. Цикли розвитку ринку нерухомості в порівнянні з промисловим циклом дещо зміщено, що підвищує інвестиційну привабливість комерційної нерухомості в період спаду реальних ставок прибутковості традиційних фінансових активів. Позитивна динаміка обсягу комерційної нерухомості в вартісному вираженні може впливати на зростання добробуту підприємств.

ПриватБанк пропонує альтернативний шлях кредитування малого і середнього бізнесу - іпотека комерційної нерухомості для підприємців "Бізнес іпотека" - це комерційна іпотека, кредит на комерційну нерухомість для бізнесу.

Програма іпотечного кредитування для підприємців і бізнесу, яка дозволить оптимізувати витрати на оренду комерційної нерухомості і дасть можливість придбати об'єкти в кредит за фіксованою процентною ставкою на строк до 5 років. Умови іпотеки для бізнесу дозволяють оплачувати до 75% вартості нерухомості за рахунок кредитних ресурсів, а для оформлення кредиту в банку потрібен мінімальний пакет документів. Оформляючи бізнес-іпотеку, компанія або підприємець більше не залежить від зростання цін на комерційну нерухомість, а власний капітал може направити в оборот або на розширення бізнесу. Власна нерухомість дає можливість отримання додаткового доходу від здачі в оренду.

Для підприємців і малого бізнесу ПриватБанк готовий фінансувати купівлю комерційної нерухомості на суму від півмільйона гривень (магазини, будинки під склад або базу), а також житлової нерухомості з метою використання в комерційних цілях. Крім того, клієнти можуть придбати в кредит і нерухомість, що знаходиться у власності банку.

Безперечною тенденцією останніх років стало зростання цін на нерухомість. Будь-яка комерційна діяльність вимагає офісних, складських або виробничих площ, тому для організації ефективної роботи підприємці змушені платити за орендовані приміщення великі гроші. В умовах непомірно високих цін на нерухомість, особливо на комерційну нерухомість, придбати його у власність їм часто не під силу. Особливо це стосується малого бізнесу, для якого постійно зростаючі орендні платежі іноді ставлять під сумнів саме його існування.

На допомогу підприємцям може прийти зовнішнє фінансування їхніх проектів, оскільки банківські кредити часто непідйомні для представників невеликих фірм. Комерційна іпотека повинна стати вирішенням цієї проблеми. Іпотека комерційної нерухомості поки не дуже поширена, але у цього сегмента великий потенціал. Для малого бізнесу іпотека - це зручний інструмент отримання у власність офісів та інших необхідних для його функціонування об'єктів комерційної нерухомості.

Одним з перспективних напрямків розвитку іпотеки в Україні є іпотека комерційної нерухомості. У будь-якій компанії рано чи пізно виникає необхідність придбання нерухомості у власність. Однак одночасне вилучення значних ресурсів з обороту на придбання нерухомості може виявитися неефективним.

Звернення в банк також може не принести бажаного результату, оскільки не всі вітчизняні банки поспішають надавати довгострокові кредити, а у компаній, в більшості випадків, не вистачить забезпечення для отримання подібних кредитних ресурсів. Вирішити цю проблему може комерційна іпотека, більш того, іпотека іноді є єдиним інструментом фінансування малого і середнього бізнесу.

По суті, іпотека дозволяє придбати комерційну нерухомість в розстрочку, це аналог іпотеки на житло. Однак існує ряд вимог до об'єкту нерухомості, що купується за іпотечною схемою: об'єкт повинен мати статус комерційної нерухомості (нежитлового фонду), об'єкт купується у продавця за повну вартість, яка, в свою чергу, вказується в усіх договорах та інших документах.

Комерційна іпотека обов'язково підлягає страхуванню, адже страхування об'єкта іпотеки дозволяє впорядкувати фінансові та юридичні взаємозв'язки і відносини між учасниками іпотечної угоди. Страхові гарантії, з одного боку, забезпечують безперервність відтворення комерційної іпотеки, а з іншого - компенсують втрати і підвищують платоспроможність всіх учасників іпотечної угоди.

Вигодоутримувачем за договором страхування призначається банк-кредитор, який фінансує комерційну іпотеку.

Договір страхування предмета іпотеки може бути укладений на 1 рік або на весь термін дії договору іпотеки. Страхування дозволяє захистити майнові інтереси кредитора і клієнта в разі загибелі, втрати, пошкодження об'єкта іпотеки на будь-який з стадії здійснення іпотечної операції - до моменту закінчення терміну дії договору комерційної іпотеки.

Варто відзначити, що комерційна іпотека має ряд переваг:

1. Переваги комерційної іпотеки полягають у відсутності зобов'язань по заставі. При використанні іпотеки нерухомості надання застави не є обов'язковою умовою для укладення договору, так як саме майно і є заставою.
2. Комерційна іпотека дозволяє клієнту зняти з себе ризики по аферам при покупці нерухомості і процедурах по її оформленню. Необхідно відзначити, що афер при операціях купівлі-продажу нерухомості по іпотечним кредитуванням буває чимало.
3. Комерційна іпотека дозволяє швидше амортизувати придбану будівлю, при кредиті прискореної амортизації майна не відбувається.
4. Важливою перевагою є той факт, що вартість майна не включається в залишки кредитної заборгованості. Це сприяє поліпшенню фінансових показників і дозволяє залучати додаткові кредитні ресурси.
5. Комерційна іпотека не вимагає негайної сплати платежів. Іпотека більш гнучка схема в порівнянні з кредитом, за умовами договору іпотеки клієнт вибирає зручну для нього схему фінансування, а платежі можуть здійснюватися з різною періодичністю і ставка може бути фіксованою і плаваючою.
6. Компанія отримує можливість використовувати великі приміщення без одночасного вилучення з обігу значних грошових ресурсів, адже розмір іпотечних платежів практично співвідноситься з розміром звичайних орендних платежів, однак після завершення термінів комерційної іпотеки є власністю, причому ринкова вартість такого об'єкта продовжує залишатися досить значною.
7. Якщо компанія є власником вже побудованого приміщення, але вимагає поповнення оборотних коштів, то за допомогою комерційної іпотеки вона може отримати такі додаткові кошти.

Перш за все в Україні по іпотечних схемах продаються офісні і складські приміщення. Однак, незважаючи на комплекс переваг комерційної іпотеки в порівнянні з іншими видами інвестиційної діяльності, іпотека комерційної нерухомості недостатньо поширена в нашій країні. Це обумовлено наступними причинами:

Низька інформаційна забезпеченість. Більшість керівників не мають достовірної та повної інформації про можливості іпотеки комерційної нерухомості. А тих, хто знає про такий спосіб придбання нерухомості, не влаштовує тривалий і затяжний процес.

Тіньові схеми. Багатьом власникам нерухомості невигідно співпрацювати з посередниками і юридично правильно проводити операцію. Їх більше цікавлять схеми, які дозволяють частково або повністю уникнути сплати податків.

Не менш вигідним є і отримання надприбутку завдяки штучно завищеною поточної ринкової вартості об'єкта нерухомості, в порівнянні з її балансовою вартістю. Це стає перешкодою для укладення угоди комерційної іпотеки.

Занижені доходи. Більшість підприємств і компаній використовують управлінську звітність в роботі, показуючи лише частину реальних доходів і активів компанії. Приховування здійснюється з метою зменшення сплати податків. З огляду на значну вартість нерухомості, що купується в іпотеку, банки змушені відмовляти таким клієнтам.

Нестабільність валютного курсу. У зв'язку з коливанням курсу валют виникають курсові різниці, різні доплати і конвертації, тобто все, що може підвищити вартість іпотеки. Вирішити цю проблему може тільки фіксована вартість нерухомості в іпотечних відносинах. Але в більшості випадків продавці нерухомості виступають проти фіксованої вартості, адже курсова різниця також приносить чималі прибутки.

Економічна і політична нестабільність і песимістичні прогнози і результати другої хвилі фінансової кризи поки не дозволяють підприємцям поповнювати свою діяльність на довгострокову перспективу. Тому більшість клієнтів не поспішають до кредиторів, вважаючи за краще орендні відносини. Адже договір іпотеки комерційної нерухомості - це не тільки виплата платежів, а й майнові відносини, в яких нерухомість виступає заставою. Розірвати договір з кредитором набагато важче, ніж договір оренди.

Тривалість процесу іпотеки комерційної нерухомості пов'язана з високою вартістю об'єкта нерухомості, а також з тим, що термін користування майна перевищує 30 років.

Ризики, які чекають покупця нерухомості, можна розділити на дві групи - майнові та фінансові. Майнові ризики пов'язані з реєстрацією та подальшої перереєстрацією прав власності, для їх мінімізації необхідно переконатися в тому, що об'єкт нерухомості юридично чистий. Від фінансових ризиків покупець захищений тільки в тому випадку, якщо він має справу з солідним банком - кредитором, яка не буде братися за сумнівну оборудку.

Нерухомість не може бути передано у фінансову оренду до тих пір, поки право власності на об'єкт нерухомості не буде належати покупцеві, і це право має бути правильно оформлено і зареєстровано, адже нерухомість буде виступати заставою.

Іпотека комерційної нерухомості є альтернативою кредитуванню і орендних відносин. А в умовах економічної і політичної нестабільності - єдиним реальним засобом існування для малого і середнього бізнесу, що відчайдушно намагається залишитися на плаву і продовжувати свою діяльність.

Сьогодні необхідна активна державна підтримка для створення сприятливих умов по іпотечному кредитуванню нерухомості (надання податкових пільг і бонусів для учасників іпотечних угод). Слід переймати та впроваджувати в Україні досвід зарубіжних країн, які досягли успіху в цій сфері послуг.

Але, незважаючи на всі труднощі, ринок комерційної іпотеки поступово продовжує свій розвиток. Очевидні його переваги перед іншими методами придбання будівель і споруд для комерційних потреб. Є всі передумови для того, щоб комерційна нерухомість стала для бізнесу ефективним і вигідним інструментом для отримання можливості придбання нерухомості без великих одноразових витрат.

Часті питання:

Корисні посилання:

Іпотека для фізичних осіб

Концепція іпотечного кредитування

Рефінансування іпотечних кредитів