Вложения в недвижимость, сроки окупаемости которой возросли в разы, инвесторам стали малоинтересны. Если раньше строительство складского кирпичного комплекса площадью 10 тыс. кв. м окупалось за 7–8 лет, то в нынешних условиях этот срок составит не менее 15 лет. Альтернативой стандартным постройкам могут стать быстромонтируемые здания (БМЗ) — объекты модульного строения со свободнонесущей рамной металлоконструкцией. Благодаря скоростному монтажу, напоминающему сбор конструктора «Лего», сроки строительства сокращаются на 20–30%, а денежные затраты — на 30–40%.

Собрать на скорость

По технологии БМЗ возводят коммерческую и жилую недвижимость. Главный плюс быстромонтируемых объектов из металлоконструкций — сроки возведения. Процесс строительства (от начала земляных работ до ввода здания в эксплуатацию) сокращается примерно на 3 месяца по сравнению с другими технологиями строительства. Постройка утепленного здания площадью до 1 тыс. кв. м займет 4–6 недель; 2 тыс. кв.м — 7–8 недель. При этом используется минимум сройтехники, а монтажная бригада состоит из 5–8 строителей.

Такие преимущества «скоростного» строительства, несомненно, влияют на начало возврата инвестиций. К примеру, современный складской комплекс класса А или В площадью 10 тыс. кв. м начнет приносить прибыль уже через 6–8 лет. А при стабилизации экономических условий этот показатель может сократиться и до 3-4 лет.

Еще одно неоспоримое преимущество применения технологии БМЗ при возведении объектов коммерческой недвижимости — гибкость и простота расширения практически любого строения в случае необходимости. «Благодаря свободнонесущей рамной конструкции модули можно отделять друг от друга или соединять, делать пристройки, увеличивать этажность и площадь. Если меняются требования к целевому использованию здания, то его или отдельные части можно разобрать и использовать по другому назначению либо перенести в другое место.

Время малых форм

По словам экспертов, у малого и среднего бизнеса сейчас наиболее благополучное время для строительства БМЗ. До  кризиса застройщики, работающие с высокоскоростными технологиями, были заинтересованы преимущественно в возведении крупных объектов (торговые и офисные центры, производственные предприятия, стадионы и пр.). Сейчас большинство компаний переориентировались на создание малых построек: небольшие складские помещения, магазины, автомойки, холодильные и тепличные помещения. Наибольший спрос на возведение объектов площадью до 5 тыс. кв. м, к примеру, магазинов, складов, СТО от 300 кв.м, тогда как ранее БМЗ представляли собой в основном сооружения в десятки тысяч квадратов.

Стоимость возведения зданий по технологии БМЗ снизилась на 10–20%, а большинство строительных компаний переориентировалось на сотрудничество с МСБ.

К тому же ужесточилась конкуренция между монтажными организациями, что способствует лояльным условиям сотрудничества, скидкам, а также увеличению на рынке разнообразия конструкций и материалов, используемых именно для сооружения помещений под нужды МСБ. Наблюдается снижение цен и на основные материалы — сталь, бетон, элементы фундамента. В общем стоимость возведения зданий по технологии БМЗ уже снизилась примерно на 10–20% (этот показатель колеблется в зависимости от типа сооружения). Монтаж металлоконструкций подешевел примерно на 20% (в гривне). Поэтому мелким собственникам, которым для тех или иных нужд постоянно требуются небольшие помещения, сейчас выгоднее вложить деньги в строительство БМЗ, нежели покупать готовое здание.

Точный расчет

Однако часто бывает, что стоимость «быстрого» объекта в конечном счете превышает планируемую до 40%. Основная причина — просчет в выборе подрядчика. Молодые компании, не успевшие зарекомендовать себя до кризиса, сейчас могут заниматься демпингом и выставлять на тендерах финансовые условия ниже рыночных. Но далеко не каждый инвестор захочет, чтобы подрядчик набирался опыта на его проекте. Также иногда для того, чтобы получить заказ, поставщик не включает в смету незаметные, но необходимые детали (крепеж, проектные решения и т.п.). Эти нюансы всплывают уже в процессе строительства и влекут за собой увеличение общей стоимости проекта. Сейчас желательно, чтобы компания не просто предлагала лучшие цены, а фиксировала стоимость, которая будет окончательной для заказчика и не изменится в процессе строительства.

Самим инвесторам важно не прогадать с выбором вида БМЗ и его рациональностью для конкретного бизнеса. Например, металлокаркасные блочные малогабаритные здания наиболее подойдут для ларьков, киосков, мини-магазинов. Они универсальны и гигиеничны (можно использовать для продажи любых товаров), современно выглядят, их легко ремонтировать или комплектовать дополнительными конструкциями антивандальной защиты. А чтобы поменять место их расположения, достаточно нескольких часов. Более сложные металлокаркасные здания на фундаментах выгоднее использовать под автосервисы, мойки, склады, холодильные помещения из утепляющих сэндвич-панелей. Так называемые легкие бесфундаментные каркасы используются для тентованых сооружений. Низкая себестоимость и легкость монтажа/демонтажа позволяют применять их как торговые и выставочные павильоны, временные пристройки. Но так как здания хрупкие, необходима охрана территории их расположения.

Сэкономить можно и правильно выбрав материал строительства. Так как сейчас украинский металл подешевел, то существенная экономия при возведении БМЗ получается за счет использования для каркаса именно металла (а не бетона, например). За последний год также появились украинские производители минеральной ваты (утеплителя), что позволяет противопоставить импорту более дешевую отечественную продукцию. 1 кв. м каркасно-панельного здания, возведенного из импортных материалов, составит до 50% прибавки к стоимости, чем при использовании отечественных. Причем качественно они существенно не отличаются. Однако не лишним будет потребовать от исполнителей подтверждения сертификации материалов на соответствие нормативным требованиям. В случае ее отсутствия существуют скрытые риски, связанные с надежностью и эксплуатационными характеристиками таких конструкций. А также, следует выбирать подрядчиков, располагающих техсервисом.

Чтобы избежать лишних затрат, специалисты рекомендуют учитывать такие факторы, как место расположения объекта строительства (возможность поставки материалов на стройплощадку); климатические условия региона; гарантии производителей материалов и изделий.

Грамм дегтя

Несмотря на все преимущества БМЗ, эта технология мало востребована мелкими заказчиками-предпринимателями. Наиболее проблемный момент при постройке малогабаритного здания — наличие всей необходимой проектной и разрешительной документации. Ведь ее нужно столько же, сколько и при возведении большого здания. Сроки оформления документации могут отложить строительство на 6 месяцев и более.

Сдерживает инвесторов и то, что быстромонтируемый объект в будущем непросто продать. Важно учесть, что такие здания — это индивидуальные строения «под ключ» для конкретного бизнеса. Поэтому рационально возводить БМЗ лишь тем, кто уверен в стабильности своего предприятия. К примеру, сейчас с проблемой перепродажи столкнулись около 70% инвесторов. Яркий пример тому — треть пустующих загородных складских помещений.