Вклад в нерухомість, терміни окупності якої зросли в рази, інвесторам стали малоцікаві. Якщо раніше будівництво складського цегляного комплексу площею 10 тис. кв. м окупалося за 7-8 років, то в нинішніх умовах цей термін складе не менше 15 років. Альтернативою стандартним будівлям можуть стати швидкомонтовані будівлі (БМЗ) - об'єкти модульної будівлі з свободнонесучою рамною металоконструкцією. Завдяки швидкісному монтажу, що нагадує збір конструктора «Лего», терміни будівництва скорочуються на 20-30%, а грошові витрати - на 30-40%.

Зібрати на швидкість

За технологією БМЗ зводять комерційну і житлову нерухомість. Головний плюс швидкомонтованих об'єктів з металоконструкцій - терміни зведення. Процес будівництва (від початку земляних робіт до введення будівлі в експлуатацію) скорочується приблизно на 3 місяці в порівнянні з іншими технологіями будівництва. Споруда утепленого будинку площею до 1 тис. кв. м займе 4-6 тижнів; 2 тис. кв.м - 7-8 тижнів. При цьому використовується мінімум сройтехніки, а монтажна бригада складається з 5-8 будівельників.

Такі переваги «швидкісного» будівництва, безсумнівно, впливають на початок повернення інвестицій. Наприклад, сучасний складський комплекс класу А або В площею 10 тис. кв. м почне приносити прибуток вже через 6-8 років. А при стабілізації економічних умов цей показник може скоротитися і до 3-4 років.

Ще одна незаперечна перевага застосування технології БМЗ при зведенні об'єктів комерційної нерухомості - гнучкість і простота розширення практично будь-якої будівлі в разі потреби. «Завдяки свободнонесучій рамній конструкції модулі можна відокремлювати один від одного або з'єднувати, робити прибудови, збільшувати кількість поверхів та площу. Якщо змінюються вимоги до цільового використання будівлі, то його або окремі частини можна розібрати і використовувати за іншим призначенням або перенести в інше місце.

Час малих форм

За словами експертів, у малого і середнього бізнесу зараз найбільш благополучні часи для будівництва БМЗ. До кризи забудовники, які працюють з високошвидкісними технологіями, були зацікавлені переважно у зведенні великих об'єктів (торгові та офісні центри, виробничі підприємства, стадіони та ін.). Зараз більшість компаній переорієнтувалися на створення малих будівель: невеликі складські приміщення, магазини, автомийки, холодильні та тепличні приміщення. Найбільший попит на зведення об'єктів площею до 5 тис. кв. м, наприклад, магазинів, складів, СТО від 300 кв.м, тоді як раніше БМЗ представляли собою в основному споруди в десятки тисяч квадратів.

Вартість зведення будівель за технологією БМЗ знизилася на 10-20%, а більшість будівельних компаній переорієнтувалося на співпрацю з МСБ.

До того ж посилилася конкуренція між монтажними організаціями, що сприяє лояльним умовам співробітництва, знижкам, а також збільшення на ринку розмаїття конструкцій і матеріалів, використовуваних саме для спорудження приміщень для потреб МСБ. Спостерігається зниження цін і на основні матеріали - сталь, бетон, елементи фундаменту. Загалом вартість зведення будівель за технологією БМЗ вже знизилася приблизно на 10-20% (цей показник коливається в залежності від типу споруди). Монтаж металоконструкцій подешевшав приблизно на 20% (у гривні). Тому дрібним власникам, яким для тих чи інших потреб постійно потрібні невеликі приміщення, зараз вигідніше вкласти гроші в будівництво БМЗ, ніж купувати готовий будинок.

Точний розрахунок

Однак часто буває, що вартість «швидкого» об'єкта в кінцевому рахунку перевищує плановану до 40%. Основна причина - прорахунок у виборі підрядника. Молоді компанії, які не встигли зарекомендувати себе до кризи, зараз можуть займатися демпінгом і виставляти на тендерах фінансові умови нижче ринкових. Але далеко не кожен інвестор захоче, щоб підрядник набирався досвіду на його проекті. Також іноді для того, щоб отримати замовлення, постачальник не включає до кошторису непомітні, але необхідні деталі (кріплення, проектні рішення і т.п.). Ці нюанси спливають вже в процесі будівництва і тягнуть за собою збільшення загальної вартості проекту. Зараз бажано, щоб компанія не просто пропонувала найкращі ціни, а фіксувала вартість, яка буде остаточною для замовника і не зміниться в процесі будівництва.

Самим інвесторам важливо не помилитися з вибором виду БМЗ і його раціональністю для конкретного бізнесу. Наприклад, металокаркасні блокові малогабаритні будівлі найбільш підійдуть для ларьків, кіосків, міні-магазинів. Вони універсальні й гігієнічні (можна використовувати для продажу будь-яких товарів), сучасно виглядають, їх легко ремонтувати або комплектувати додатковими конструкціями антивандального захисту. А щоб поміняти місце їх розташування, достатньо кількох годин. Більш складні металокаркасні будівлі на фундаментах вигідніше використовувати під автосервіси, мийки, склади, холодильні приміщення з утепленних сендвіч-панелей. Так звані легкі бесфундаментні каркаси використовуються для тентованих споруд. Низька собівартість і легкість монтажу / демонтажу дозволяють застосовувати їх як торгові та виставкові павільйони, тимчасові прибудови. Але так як будівлі тендітні, необхідна охорона території їх розташування.

Заощадити можна і правильно вибравши матеріал будівництва. Так як зараз український метал подешевшав, то істотна економія при зведенні БМЗ виходить за рахунок використання для каркаса саме металу (а не бетону, наприклад). За останній рік також з'явилися українські виробники мінеральної вати (утеплювача), що дозволяє протиставити імпорту більш дешеву вітчизняну продукцію. 1 кв. м каркасно-панельного будинку, зведеного з імпортних матеріалів, складе до 50% надбавки до вартості, ніж при використанні вітчизняних. Причому якісно вони істотно не відрізняються. Однак не зайвим буде вимагати від виконавців підтвердження сертифікації матеріалів на відповідність нормативним вимогам. У разі її відсутності існують приховані ризики, пов'язані з надійністю і експлуатаційними характеристиками таких конструкцій. А також, слід вибирати підрядників, які мають техсервіс.

Щоб уникнути зайвих витрат, фахівці рекомендують враховувати такі фактори, як місце розташування об'єкта будівництва (можливість поставки матеріалів на будмайданчик); кліматичні умови регіону; гарантії виробників матеріалів і виробів.

Грам дьогтю

Незважаючи на всі переваги БМЗ, ця технологія мало затребувана дрібними замовниками-підприємцями. Найбільш проблемний момент при будівництві малогабаритного будівлі - наявність всієї необхідної проектної та дозвільної документації. Адже її потрібно стільки ж, скільки і при зведенні великої будівлі. Терміни оформлення документації можуть відкласти будівництво на 6 місяців і більше.

Стримує інвесторів і те, що швидкомонтовані об'єкти в майбутньому непросто продати. Важливо врахувати, що такі будівлі - це індивідуальні будови «під ключ» для конкретного бізнесу. Тому раціонально зводити БМЗ лише тим, хто впевнений у стабільності свого підприємства. Наприклад, зараз з проблемою перепродажу зіткнулися близько 70% інвесторів. Яскравий приклад тому - третина порожніх заміських складських приміщень.