1. Загальні положення.

Ринок іпотечного   кредитування    створюється    в    умовах  поступового  поліпшення таких базових макроекономічних показників,  як  зростання  валового  внутрішнього   продукту,   низькі   темпи інфляції,    стабільність    національної    валюти,    підвищення заінтересованості  внутрішніх  інвесторів  у  вкладенні  коштів  у боргові  цінні  папери,  що  дає змогу забезпечити динамічний його розвиток. Передумовами створення ринку іпотечного кредитування є:

  - поступове збільшення  доходів  населення  з   тенденцією   до подолання низького рівня платоспроможності;

 - переорієнтація пріоритетів  у кредитній діяльності найбільших банків на іпотечне  кредитування, динамічне  збільшення  портфеля іпотечних кредитів цих банків;

 - прийняття стандартів житлового іпотечного кредитування;

 - розвиток фондового ринку;

 - розвиток системи недержавного пенсійного забезпечення.

     Однак існують і негативні фактори:

 - високі відсоткові  ставки  за іпотечними кредитами і повільна динаміка їх зменшення;

 - істотні кредитні,  відсоткові  та  валютні  ризики  іпотечних кредиторів   та  відсутність  ефективних  механізмів  забезпечення збереження реальної вартості  кредитних  ресурсів,  у  тому  числі відсутність механізму плаваючої відсоткової ставки;

 - недостатня диверсифікація  джерел  фінансових  ресурсів та їх висока вартість;

 - відсутність системи рефінансування іпотечного кредитування;

 - надання переваги іпотечному кредитуванню в іноземній валюті;

 - незбалансованість активів  та  пасивів  банків  за   строками розміщення та залучення коштів;

 - відсутність стандартів  земельного та комерційного іпотечного кредитування;

 - недостатня капіталізація банків.

     В основу цієї  Концепції  покладені  принципи  функціонування ринку   іпотечного   кредитування,   які  відображають  позитивний міжнародний досвід у  цій  сфері  і  зрозумілі  та  прийнятні  для національних  та іноземних інвесторів.  Концепція встановлює єдині стратегічні підходи,  які мають бути покладені в основу  державної політики  у  сфері іпотечного кредитування,  що розвиватиметься на ринкових засадах з мінімально  можливим  втручанням  держави.  При цьому  держава  забезпечує  режим  найбільшого  сприяння суб'єктам ринку іпотечного кредитування та створює законодавчі та економічні умови для стимулювання ефективного розвитку цього ринку.

     Концепція визначає основну мету,  завдання,  основи створення та розвитку національної системи іпотечного кредитування,  а також роль та функції держави на ринку іпотечного кредитування.

2. Мета та завдання національної системи іпотечного кредитування

     Принципи функціонування   національної   системи   іпотечного кредитування    повинні   відповідати   як   інтересам   іпотечних кредиторів, так і інтересам позичальників.

     Основною метою  створення  національної  системи   іпотечного кредитування є формування ефективних ринкових механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів у фінансово-кредитну  сферу  та забезпечення  функціонування  на  цій основі ринку довгострокового іпотечного  кредитування  із   застосуванням   сучасної   ринкової інфраструктури   та   фінансових  інструментів,  які  дають  змогу поступово знизити вартість іпотечних  кредитів  для  населення  та суб'єктів господарювання і збільшити строки кредитування.

     Розбудова ефективної    системи    іпотечного    кредитування сприятиме:

 - залученню довгострокових фінансових ресурсів національних  та іноземних інвесторів в економіку України;

 - розв'язанню проблеми забезпечення житлом населення;

 - активізації ринку нерухомості;

 - розвитку фондового ринку та ринків фінансових послуг;

 - стимулюванню розвитку економіки в цілому, зокрема будівельної і агропромислової галузі.

     Основою створення та розвитку національної системи іпотечного кредитування є:

 - прозорість діяльності      учасників     ринку     іпотечного кредитування;

 - створення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та  їх  обмежень,  а  також забезпечення вільного доступу до такої системи;

 - стандартизація процедури видачі,  обслуговування та погашення іпотечних кредитів;

 - установлення правил   проведення   оцінки   платоспроможності позичальника;

 - використання міжнародного досвіду;

 - державне регулювання   та   нагляд   у    сфері    іпотечного кредитування;

 - невтручання з   боку   органів   державної  влади  у  поточну діяльність учасників ринку іпотечного кредитування;

 - функціонування ринку  іпотечного  кредитування   на   засадах вільної конкуренції;

 - соціальний захист  учасників  ринку іпотечного кредитування - фізичних осіб.

     З метою захисту соціальних прав фізичної особи,  яка з різних причин  не  повернула  житловий  кредит і її квартира/будинок була відчужена та яка не має  достатніх  коштів  для  існування,  такій особі   та   її   сім'ї   надається   на   умовах  користування  з відшкодовуванням комунальних та інших витрат тимчасове  житло,  що забезпечує мінімальні соціальні норми з розрахунку на одного члена сім'ї позичальника,  та на визначеній законодавством відстані  від її  попереднього  місця  проживання.  Формування  фонду  житла для тимчасового  проживання,  його  функціонування  та  підтримання  у належному  стані  повинно здійснюватися за кошти місцевих бюджетів та інших джерел.

     Потребують подальшого розвитку:

 - кредитування купівлі фізичними особами житла на первинному та вторинному  ринку  нерухомості  під  заставу  цього житла (житлова іпотека);

 - кредитування власників земельних ділянок під  заставу  земель сільськогосподарського   та  несільськогосподарського  призначення (земельна іпотека);

 - кредитування суб'єктів господарювання під заставу нерухомості комерційного чи промислового призначення (комерційна іпотека).

3. Структура ринку іпотечного кредитування

     Міжнародний досвід свідчить,  що найефективнішою є дворівнева модель   функціонування   ринку   іпотечного   кредитування,   яка передбачає наявність первинного та вторинного ринку. На первинному ринку   складаються   відносини   між   іпотечним   кредитором   і позичальником  щодо надання та погашення іпотечних кредитів.  Суть функціонування вторинного ринку полягає в рефінансуванні іпотечних кредиторів   шляхом   емісії  іпотечних  цінних  паперів,  продажу іпотечних активів банкам,  спеціалізованим небанківським іпотечним фінансовим  установам  другого  рівня  (далі  -  іпотечна установа другого рівня) або передачі цих іпотечних активів  у  заставу  для залучення кредитів з метою рефінансування.

     Іпотечна установа    другого    рівня   повинна   забезпечити диверсифікацію  ризиків  іпотечних  кредиторів,   які   діють   на первинному ринку іпотечного кредитування,  та провадити діяльність з рефінансування іпотечних кредиторів за рахунок коштів, отриманих від  розміщення  іпотечних цінних паперів,  забезпечених іпотечним покриттям.

     Створення вторинного ринку іпотечного кредитування обумовлено тенденцією  банківської  системи  до  фінансування  довгострокових іпотечних кредитів за  рахунок  короткострокових  пасивів  банків. Саме  тому  створення  вторинного  ринку іпотечного кредитування є одним з основних пріоритетів політики  держави  у  сфері  розвитку національної системи іпотечного кредитування.

     З метою    сприяння    розвитку    іпотечного   кредитування, забезпечення необхідної ліквідності ринку та  мінімізації  ризиків передбачається  участь  держави  в  утворенні  іпотечної  установи другого рівня,  яка не буде учасником первинного ринку  іпотечного кредитування.    При    цьому    держава    утримуватиметься   від безпосередньої  участі  в   утворенні   і   діяльності   іпотечних кредиторів першого рівня.

     Учасниками ринку        іпотечного       кредитування       є позичальники - іпотекодавці, іпотечні    кредитори     (банки     та небанківські фінансові установи),  нотаріуси, посередники на ринку нерухомості, оцінювачі, державні виконавці, спеціальні організації з  продажу  майна,  органи  державної  реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень,  страховики, іпотечні установи другого рівня та  банки,  які  здійснюють  рефінансування  іпотечних кредиторів, інвестори, управителі іпотечних активів, розпорядники платежів.

     Для формування  стабільного  ринку  іпотечного   кредитування необхідно  забезпечити об'єктивне інформування усіх його учасників про основні умови,  вимоги та ризики у процесі  їх  діяльності  на ринку іпотечного кредитування.

4. Державне регулювання та нагляд за іпотечним кредитуванням

     Держава створюватиме   сприятливі  умови  для  розрахунку  за іпотечними кредитами окремих категорій громадян  (зокрема  молоді, військовослужбовців,  державних  службовців),  якщо це передбачено законодавством, шляхом субсидування витрат позичальників на сплату відсотків  за  іпотечними  кредитами.  Така підтримка повинна бути справедливою, адресною, довгостроковою, прозорою та доступною.

     Держава сприятиме:

 - формуванню умов   для   забезпечення   населення   житлом   з використанням житлової іпотеки;

 - створенню ліквідного  ринку   земель   сільськогосподарського призначення  з прозорими і справедливими механізмами ціноутворення та підвищенню ефективності використання цих земель власниками, які працюють на цій землі;

 - придбанню та  будівництву  об'єктів комерційного використання та купівлі земель під ці об'єкти;

 - запровадженню ефективної системи  державного  регулювання  та нагляду за діяльністю фінансових установ - іпотечних кредиторів.

     Для формування   вторинного   ринку  іпотечного  кредитування держава здійснюватиме регулювання та нагляд за випуском та  обігом іпотечних  цінних  паперів і буде сприяти захисту майнових прав та інтересів інвесторів.

     З метою захисту інтересів страхувальників та  вигодонабувачів за договорами страхування на ринку іпотечного кредитування держава здійснюватиме заходи щодо регулювання  та  нагляду  за  діяльністю страховиків та страхових посередників.

     Прозорості системи  іпотечного  кредитування  можливо досягти шляхом створення та функціонування Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

     Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обмежень

повинен забезпечувати:

 - реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень  і  внесення змін  до  реєстру  одночасно  з видачею відповідної довідки у день звернення;

 - пріоритет - переважне право однієї особи відносно права іншої особи на те саме нерухоме майно;

 - вищий пріоритет  - пріоритет,  встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно того самого нерухомого майна.

     З метою стимулювання  розвитку  вторинного  ринку  іпотечного кредитування   повинен   бути  запроваджений  механізм  пільгового оподаткування  доходів,  отриманих  як  відсотки  або   дохід   за іпотечними цінними паперами, емітентом яких є резиденти.

5. Основні заходи

     З метою реалізації цієї Концепції необхідно:

 - сприяти прийняттю  законів  про  іпотечні цінні папери,  бюро кредитних історій;

 - врегулювати питання   функціонування   Земельного    кадастру України  та  створення єдиної державної системи реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень;

 - утворити за участю держави іпотечну установу  другого  рівня. Для  цього  розробити  економічне  обґрунтування  її діяльності та бізнес-план,  визначити джерела  формування  статутного  капіталу, порядок створення, основні види операцій та способи рефінансування іпотечних кредиторів;

 - створити систему  державного  регулювання   та   нагляду   за діяльністю фінансових установ - іпотечних кредиторів;

 - внести зміни   до   законодавства   в   частині  встановлення додаткових вимог до  іпотечних  кредиторів  та  іпотечних  активів стосовно капіталу, резервів, вимог до якості та обсягу активів;

 - удосконалити систему  державної  підтримки найбільш вразливих верств населення з метою забезпечення їх доступним житлом;

 - забезпечити формування   фондів   житла    для    тимчасового проживання та підтримання їх у належному стані;

 - удосконалити систему   фахової   підготовки  та  сертифікації спеціалістів фінансового ринку;

 - удосконалити податкове законодавство в частині  запровадження механізму пільгового оподаткування доходів,  отриманих як відсотки або  дохід  за  іпотечними  цінними  паперами,  емітентом  яких  є резиденти.

     План виконання   заходів,   спрямованих  на  реалізацію  цієї Концепції,  розробляється та затверджується Координаційною радою з питань  створення  національної системи іпотечного кредитування за участю органів виконавчої влади.

 

СХВАЛЕНО

розпорядженням Кабінету Міністрів України

від 10 серпня 2004 р. N 559-р

 

Іпотека на житлову нерухомість

Іпотека на комерційну нерухомість